מחשבון משכנתא
כמה משכנתא באמת תקבל מהבנק?
חישוב מדויק לפי תקנות בנק ישראל — הכנסה, הון עצמי, וסוג הנכס.
הפרטים שלך
החישוב מתעדכן בזמן אמת
רוצה ריבית טובה יותר?
לפי החישוב, אתה תשלם כ-₪1,031,520 ריבית. עם תמהיל מותאם ומו"מ מול 6-7 בנקים — ניצן קלר, יועץ המשכנתאות שלנו, חוסך ללקוחות בממוצע 30,000-120,000 ₪. שיחת ייעוץ חינם.
איך מחושבת זכאות למשכנתא?
הבנקים בישראל פועלים לפי 2 הגבלות מרכזיות מבנק ישראל:
1. יחס החזר להכנסה (PTI) — מקסימום 40%
ההחזר החודשי על המשכנתא + כל החובות האחרים — לא יעלה על 40% מההכנסה הנטו. אם אתה מרוויח 20,000 ₪ נטו ומשלם 1,000 ₪ הלוואה אחרת, ההחזר המקסימלי על משכנתא הוא 7,000 ₪ לחודש.
2. יחס מימון לנכס (LTV)
- דירה ראשונה: עד 75% מימון. אם הדירה עולה 2M, צריך 500K הון עצמי.
- דירה שנייה (משפר דיור): עד 70% מימון. בפועל הבנקים נותנים לעיתים פחות.
- דירה להשקעה: עד 50% מימון. דירה של 2M = הון עצמי של מיליון.
3. ריבית ותקופה
הריבית במחשבון מוגדרת ל-5.0% (ממוצע 2026). בפועל הריבית תלויה בתמהיל שתבחר — קבועה, משתנה, פריים, צמודה למדד. תמהיל חכם יכול לחסוך 30-120K ₪ על חיי ההלוואה.
4. המגבלה שאף אחד לא מזכיר — גיל
תקופת המשכנתא המקסימלית היא 30 שנה, אבל יש תנאי נוסף: ההלוואה צריכה להסתיים בערך עד גיל הפרישה ומעט אחריו. בן 30 יכול לפרוס ל-30 שנה; בן 55 כבר לא, ולכן אותה הכנסה בדיוק מקנה לו זכאות נמוכה משמעותית — פשוט כי ההחזר החודשי על תקופה קצרה יותר גבוה יותר. זו הסיבה שזוגות מבוגרים מגלים פער בין מה שהמחשבון מראה לבין מה שהבנק מאשר בפועל.
מה הבנק סופר כהכנסה — ומה לא
כאן נמצא רוב הפער בין מה שאנשים מחשבים לעצמם לבין מה שהבנק מאשר. הבנק לא סופר את כל מה שנכנס לחשבון:
- · שכר קבוע — נספר במלואו, על בסיס 3 תלושים אחרונים ולעיתים ממוצע של 6.
- · בונוסים, שעות נוספות ועמלות — חלקית או בכלל לא. בנקים נוטים למצע אותם על פני שנה, ולפעמים פשוט להתעלם. מי שחצי מהשכר שלו משתנה, יגלה שהזכאות מחושבת על החצי השני.
- · הכנסה משכירות — כ-70%–80% ממנה, ורק אם יש חוזה. הבנק מניח חודשים ריקים ותחזוקה.
- · קצבאות ילדים ותשלומי מדינה — בדרך כלל לא.
- · עצמאי — לפי הרווח בדוח השנתי, לא לפי המחזור. בדרך כלל ממוצע שנתיים אחרונות, ואם השנה האחרונה נמוכה יותר — היא זו שתיספר.
הנקודה האחרונה קריטית לעצמאים: אותה פעולה שמקטינה את המס — למצות הוצאות ולהקטין את הרווח המדווח — מקטינה בדיוק באותה מידה את הזכאות למשכנתא. מי שמתכנן לקנות דירה בשנתיים הקרובות צריך לקבל את ההחלטה הזו במודע, ולא לגלות אותה בבנק. מחשבון המס לעצמאי מראה את הצד השני של המשוואה.
מה באמת מפיל בקשות
הזכאות היא רק חצי. גם מי שעומד במספרים נדחה, ולרוב מאותן סיבות:
- · מינוס קבוע בעו"ש. הבנק רואה 3–6 חודשים אחורה. מינוס שחוזר כל חודש אומר לו שאין עודף תזרימי להחזר.
- · הלוואות קיימות. כל החזר חודשי קיים — רכב, כרטיס אשראי בתשלומים, הלוואה לחתונה — נכנס ישירות לתוך אותם 40%.
- · היסטוריית אשראי. החזרות של הוראות קבע או צ'קים מופיעות בנתוני האשראי במאגר בנק ישראל, ונשארות שם שנים.
- · הון עצמי שאינו באמת עצמי. הבנק בודק מאיפה הגיע הכסף. הלוואה שנלקחה כדי להשלים הון עצמי מתגלה, ומקטינה את הזכאות פעמיים — גם כהחזר חודשי וגם כאמינות.
מה עושים בחצי השנה שלפני
- · לסגור הלוואות קטנות. הלוואה של 800 ₪ בחודש "שווה" כ-140 אלף ₪ פחות משכנתא. לפעמים עדיף לסגור אותה מההון העצמי.
- · לצאת מהמינוס ולהישאר בחוץ. שלושה חודשים נקיים משנים את איך שהתיק נראה.
- · להסדיר את מקור ההון העצמי. מתנה מההורים מתקבלת — אבל צריכה מכתב מתנה ותיעוד. להעביר אותה לחשבון מוקדם, לא בשבוע לפני.
- · לבדוק זכאות ולא רק החזר. אישור עקרוני מבנק אחד הוא נקודת פתיחה למשא ומתן מול השאר, לא סוף התהליך.
💡 רוצה לקבל משכנתא בתנאים הכי טובים?
ניצן קלר, יועץ המשכנתאות שלנו, עובד מול 6-7 בנקים במקביל ובונה תמהיל שמתאים לך אישית. חיסכון ממוצע ללקוח: 30,000-120,000 ₪ על פני חיי ההלוואה.
איך בודקים זכאות למשכנתא
בדיקה ראשונית של גובה המשכנתא שהבנק יכול להציע, לפי הכנסה, הון עצמי וסוג הנכס.
- 1
הזינו את ההכנסה הפנויה החודשית
הכנסה נטו אחרי מסים, של שני בני הזוג יחד. החזר המשכנתא לא יעלה על 40% מהסכום הזה — זו המגבלה שהבנק בודק.
- 2
הזינו את ההון העצמי
כל הכסף הזמין לרכישה: חיסכון, קופ״ג להשקעה, מתנות מההורים. דירה ראשונה דורשת 25% הון עצמי, משפר דיור 30%, להשקעה 50%.
- 3
בחרו סוג נכס
דירה ראשונה / משפר דיור / השקעה. כל אחד עם שיעור מימון מקסימלי אחר ומשפיע על הסכום שהבנק יציע.
- 4
קבלו את הזכאות המקסימלית
המחשבון מציג את המשכנתא המקסימלית, ההחזר החודשי הצפוי, וערך הדירה שאתם יכולים לקנות. זכרו: זה אומדן — אישור בנקאי סופי דורש פנייה לבנק.
⚠️ טעויות נפוצות
לפני שאתם פועלים על המספר שיצא — שווה לוודא שלא נפלתם באחת מאלה
מתבלבלים בהון עצמי
הון עצמי = 25%+ מערך הנכס לדירה ראשונה. מי שיש לו 200,000 ש״ח — יכול לקנות דירה עד 800,000 ש״ח, לא דירה ב-2 מיליון.
לא לוקחים בחשבון הוצאות נלוות
מס רכישה, עורך דין, תיווך, הובלות — בקלות מגיעים ל-5%-7% נוספים מערך הנכס. צריך לשמור את זה בנפרד מהון העצמי.
מתחייבים לפני שמדברים עם הבנק
אומדן מהמחשבון הוא לא הצעה כתובה. לעולם לא חותמים על דירה לפני אישור משכנתא עקרוני מהבנק.
מתעלמים מתמהיל המשכנתא
משכנתא של 2 מיליון ב-25 שנה יכולה לעלות מ-2.5M ועד 4.5M בריבית — תלוי במסלול. תמהיל נכון חוסך מאות אלפים.
שאלות נפוצות
איך הבנק מחשב את גובה המשכנתא שאני זכאי לה?+
מה זה "הון עצמי"?+
התוצאה מהמחשבון = מה שהבנק יתן לי בפועל?+
מה ההבדל בין שווי הנכס למשכנתא?+
יש לך קהל של עצמאים ובעלי עסקים? שתף את המחשבונים שלנו וקבל עמלה על כל לקוח שנסגר — מעקב אוטומטי, לינק אישי, ללא דמי הצטרפות.