מס רכישה ושבח

איך מחשבים מס רכישה ומס שבח ב-2026?

עסקת נדל"ן בישראל גוררת שני סוגי מס שונים לחלוטין — מס רכישה (משלם הקונה) ומס שבח (משלם המוכר על הרווח). רוב האנשים מגלים אותם רק אחרי שהם חתמו על החוזה. הנה הסבר מקצועי וקצר.

1. מס רכישה — דירה ראשונה (מדרגות מופחתות)

מי שקונה את הדירה היחידה שלו נהנה ממדרגות מופחתות. המדרגות ל-2026:

• עד 1,978,745 ₪: 0% — פטור מלא
• 1,978,746–2,347,040: 3.5%
• 2,347,041–6,055,070: 5%
• 6,055,071–20,183,565: 8%
• מעל 20,183,565: 10%

2. מס רכישה — דירה שנייה / להשקעה

כל מי שיש לו דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון עד ~6 מיליון ₪, ו-10% על כל ₪ מעל זה. אם אתם משדרגים דירה ויש לכם 18 חודשים למכור את הראשונה — אפשר להגיש בקשה ולקבל החזר על ההפרש בין מס דירה שנייה למס דירה יחידה.

3. מס שבח — השיטה הליניארית

מס שבח הוא 25% מהרווח הריאלי — מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה המקורי, פחות שיפוצים מאושרים, אחרי התאמה למדד. לפי השיטה הליניארית: השנים שהחזקתם בנכס לפני 1.1.2014 זוכות לפטור, והשנים מ-2014 והלאה — חייבות. מי שהחזיק דירה 20 שנה (רכש ב-2006) ישלם רק על ~60% מהרווח.

4. פטור דירה יחידה — פעם ב-4 שנים

מי שמוכר את הדירה היחידה שלו ולא ניצל פטור ב-4 השנים האחרונות — יכול לקבל פטור מלא ממס שבח. זה הפטור הכי שווה במערכת המס הישראלית. המחשבון לא מניח אותו אוטומטית — צריך לבדוק זכאות מול רואה חשבון.

עיקרי הדברים — שלוש נקודות חיוניות

• מס רכישה לדירה ראשונה: עד כ-2 מיליון פטור, מדרגות עולות מעל זה. דירה שנייה: 8% מהשקל הראשון.
• מס שבח: 25% מהרווח הריאלי (מחיר מכירה פחות מחיר קנייה, פחות שיפוצים, מתואם למדד).
• פטור פעם ב-4 שנים: יש פטור פעם ב-4 שנים על דירה יחידה — כדאי לתכנן.