מתי תוכל לקנות דירה?
התשובה לשאלה שמטרידה כל זוג צעיר.
הזן את ההכנסה, החיסכון החודשי והדירה המבוקשת — וקבל תוכנית ברורה.
פרטי המשפחה והדירה
החישוב מתעדכן אוטומטית בזמן אמת
מסלול ההון העצמי שלך
צפי שנתי לפי החיסכון החודשי והתשואה שהזנת
חישוב המשכנתא מבוסס על תקנות ה-LTV של בנק ישראל ועל יחס החזר של עד 40% מההכנסה הנקייה. לתכנון רכישה אישי ומדויק — מומלץ להיוועץ ביועץ פיננסי שמכיר את המקרה שלך.
נכון לתכנן את המהלך הבא — דבר איתנו
יש לך תוכנית טובה: דירה תוך 10 שנים. כדאי כעת לעבור על המסלולים שבהם החיסכון יושב, על תמהיל המשכנתא העתידי, ועל אופטימיזציית מסים — וזה בדיוק מה שאנחנו עושים בשיחת אבחון.
איך באמת קונים דירה בישראל ב-2026?
רוב הזוגות הצעירים בישראל לא יודעים מה פער ההון העצמי שלהם, כמה משכנתא הבנק יאשר להם, וכמה שנים יקח להגיע ליעד. המחשבון הזה מחבר את שלושת הנתונים ונותן לוח זמנים אמיתי — לא משאלת לב.
1. הון עצמי מינימלי — לפי בנק ישראל
- דירה ראשונה: חובה לפחות 25% הון עצמי ממחיר הדירה. דירה ב-2.2 מיליון ₪ = 550,000 ₪ הון עצמי.
- דירה שנייה (משקיע): חובה 50%. הבנק נותן עד 50% משכנתא בלבד.
- משפר דיור: 30% הון עצמי (בכפוף לתנאים).
2. כמה משכנתא הבנק יאשר?
הבנק נותן משכנתא עד 40% מההכנסה החודשית הנקיה של שני בני הזוג. לדוגמה, זוג עם 22,000 ₪ נטו לחודש יכול לשלם משכנתא חודשית של עד 8,800 ₪. על 25 שנה ב-5% ריבית — זה אומר משכנתא של עד כ-1.5 מיליון ₪ (תלוי בריבית בפועל).
3. דחיית רכישה עולה כסף
בעשור האחרון מחירי הדיור בישראל עלו בממוצע 6-8% בשנה. דחיית רכישה ב-2 שנים בזמן עליות מחירים = בממוצע 8-12% יותר מחיר. לעיתים שווה לוותר על שכר דירה ולקנות מוקדם יותר — גם במחיר של דירה קטנה יותר.
4. איפה לשמור את הכסף עד הרכישה?
קופת גמל להשקעה (תשואה היסטורית 5-7%) או תיק השקעות סולידיב-4-5% — עדיפים על פיקדון בנקאי (1-3%) ברוב המקרים, כל עוד אופק הרכישה הוא מעל 3 שנים. תזכור שתשואה גבוהה יותר = יותר תנודתיות בטווח קצר.
💡 רוצה לקצר את הזמן עד הדירה?
ייעוץ פיננסי נכון יכול לקצר את הזמן עד הדירה בשנתיים-שלוש — דרך אופטימיזציה של ההפקדות לפנסיה, מסלולים נכונים בקרן השתלמות, תכנון מס לבני הזוג, וניצול נכון של נקודות זיכוי.
רוצה לבדוק כמה משכנתא תקבל בפועל? מחשבון זכאות למשכנתא · רוצה להשוות שכירות לבעלות? מחשבון שכירות מול קנייה.
⚠️ טעויות נפוצות
לפני שאתם פועלים על המספר שיצא — שווה לוודא שלא נפלתם באחת מאלה
לשכוח את עלויות הרכישה שמעבר להון העצמי
ה-25% שהמחשבון מציג הם המקדמה מול הבנק בלבד. בפועל צריך להוסיף מס רכישה (מעל התקרה הפטורה של כ-2 מיליון ₪ לדירה ראשונה), שכר טרחת עורך דין (כ-0.5% בתוספת מע"מ), שמאי, דמי תיווך (עד 2% בתוספת מע"מ), הובלה וריהוט. ההון העצמי הנזיל שצריך להכין גבוה בפועל מ-25% מהמחיר.
לספור כספי פנסיה כהון עצמי
כספי פנסיה וקרן השתלמות שאינה נזילה אינם זמינים למקדמה ואסור לכלול אותם בשדה "חיסכון נוכחי". רק כספים נזילים נחשבים: עו"ש, פיקדונות, קופת גמל להשקעה, קרן השתלמות נזילה והשקעות. הכללת פנסיה מנפחת את התמונה ומראה תאריך רכישה אופטימי מדי.
להניח שהבנק יאשר את מלוא 75% המימון
גם כשכללי ה-LTV מתירים עד 75% לדירה ראשונה, יחס ההחזר (עד כ-40% מההכנסה הנקייה) עשוי להגביל את המשכנתא לסכום נמוך יותר. המשכנתא בפועל היא הנמוך מבין שתי המגבלות — ולכן זוג עם הכנסה נמוכה עלול לגלות שגובה ההלוואה שהבנק מאשר קטן מהצורך, גם אם יש הון עצמי.
להשאיר את כסף ההון העצמי במסלול תנודתי לטווח קצר
תשואה גבוהה יותר מלווה בתנודתיות גבוהה יותר. אם אופק הרכישה קצר — שנה עד שנתיים — מסלול מנייתי עלול לרדת בדיוק כשצריך לממש את הכסף למקדמה. ככל שהאופק קצר יותר, כדאי מסלול סולידי יותר; תשואה של 5-7% מתאימה רק לחיסכון עם אופק של מעל 3 שנים.
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה ראשונה בישראל?+
כמה משכנתא הבנק יאשר לפי המשכורת שלי?+
כמה זמן לוקח לחסוך הון עצמי לדירה?+
מהו ההחזר החודשי על משכנתא ואיך הוא מחושב?+
כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה או דירה להשקעה?+
יש לך קהל של עצמאים ובעלי עסקים? שתף את המחשבונים שלנו וקבל עמלה על כל לקוח שנסגר — מעקב אוטומטי, לינק אישי, ללא דמי הצטרפות.