דירה ראשונה לעולים
עולים חדשים זכאים להקלות במס רכישה, משכנתא ועוד.
כמה תחסוך בקניית דירה ראשונה?
פרטי הרכישה
החישוב מתעדכן בזמן אמת
✦הצעדים שלך עכשיו
- 1הוצא תעודת עולה מעודכנת ממשרד העלייה — תזדקק לה מול מס רכישה.
- 2גש לפחות ל-3 בנקים גדולים (פועלים, לאומי, מזרחי) — בקש מסלול עולה ייעודי.
- 3מלא את הטופס "הצהרת מס רכישה — עולה חדש" בעת חתימת חוזה הרכישה.
- 4יש לך עוד 4 שנים — נצל את הזמן לחיפוש נכון.
רוצה לוודא שלא תפספס אגורה מההטבות?
המחשבון זיהה חיסכון פוטנציאלי של ₪15,324 בקניית דירה ראשונה. שיחת ייעוץ של 30 דקות תעבור איתך על כל הצעדים — תעודת עולה, מסלול הבנק, וההצהרה למס רכישה — שלא תפספס שום הטבה.
דירה ראשונה לעולה חדש — המדריך המלא ל-2026
עולים חדשים זכאים לסל הטבות משמעותי בקניית דירה ראשונה בישראל — חלקן אוטומטיות, וחלקן נדרשות בהגשת בקשה פעילה מול רשות המסים והבנק. רוב העולים מגלים את ההטבות מאוחר מדי, או לא מנצלים אותן עד הסוף. המחשבון הזה נבנה כדי שתדע בדיוק מה מגיע לך — בשקלים.
1. מס רכישה מופחת לעולה
מס רכישה לעולים: מדרגות מופחתות בשעור 50% למשך 7 שנים מהעלייה. בעוד שרוכש ישראלי רגיל משלם 3.5%–10% מעל סף הפטור, עולה חדש משלם רק כ-1.75%–5% — חיסכון של עשרות אלפי שקלים בדירה ממוצעת, ויותר ממאה אלף שקלים בדירה גדולה.
2. משכנתא לעולים — הנחת ריבית ומימון מורחב
משכנתא לעולים: בנקים גדולים מציעים הנחת ריבית של 0.15-0.25%, ולפעמים עד 90% מימון (במקום 75%). על משכנתא ארוכת טווח, ההפרש מצטבר לעשרות אלפי שקלים בריבית — וההון העצמי המוקטן מאפשר לרכוש דירה משמעותית שלא הייתה אפשרית אחרת.
3. תקופת הזכאות — אל תפספס
תקופת הזכאות: 7 שנים מתאריך העלייה. רב הזכאים מפספסים — לא יודעים עליה. עולה שמגיע לארץ ומתחיל לחפש דירה רק אחרי 8-9 שנים — מפספס את כל החיסכון. הזכאות נמדדת לפי תאריך תעודת העולה, ולא נדחית גם אם יצאת מהארץ.
4. תנאים נוספים שצריך לדעת
- הדירה חייבת להיות דירה יחידה שלך בישראל.
- הזכאות חלה גם על דירה מקבלן ועל יד שנייה.
- אם רכשת דירה במסלול עולה — אסור למכור אותה תוך פחות מ-12 חודשים ללא הצדקה.
- הטבת הריבית ניתנת מול הבנקים הגדולים, ולעיתים נדרש פתיחת חשבון ייעודי.
✦ צריך עזרה למצות את ההטבות?
בחברת אין סוף פיננסים אנחנו מלווים עולים חדשים בכל שלב של קניית הדירה הראשונה — בדיקת זכאות, מיצוי הטבת מס הרכישה, השוואת משכנתאות מותאמות לעולים, ותכנון תזרים שמתחשב בסל הקליטה ובמסלולי המס המיוחדים.
רוצה לוודא שאתה מנצל כל שקל מהטבות העולה לפני שתחתום על הדירה? שיחת ייעוץ ראשונה — ללא עלות וללא התחייבות. דבר איתנו.
מחשבונים קשורים
⚠️ טעויות נפוצות
לפני שאתם פועלים על המספר שיצא — שווה לוודא שלא נפלתם באחת מאלה
מוותרים על הטבת מס הרכישה כי חושבים שהיא זניחה
אחרי הרפורמה של 2024, עולה שרוכש דירה יחידה משלם 0% עד כ-1.98 מיליון שקל ומעליה שיעור נמוך בהרבה מהרגיל (כ-0.5% במקום 3.5%–5%) — חיסכון שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים בטווח הביניים. ההטבה אינה אוטומטית: צריך לדרוש אותה בהצהרה על מס רכישה בעת הרכישה. אל תדלג עליה.
מגלים את ההטבה אחרי שחלון 7 השנים נסגר
חלון הזכאות למסלול העולה נסגר 7 שנים אחרי העלייה. עולים רבים פשוט לא יודעים שההטבה קיימת, ומתחילים לחפש דירה רק כשהחלון כבר נסגר ומפסידים את כל החיסכון. כדאי לבדוק את תאריך העלייה המדויק ולתכנן את הרכישה בתוך התקופה.
מבלבלים בין הטבת מס הרכישה למסלול המשכנתא בבנק
הטבת מס הרכישה היא זכות מול רשות המסים שצריך לדרוש באופן פעיל בהצהרה בעת הרכישה. מסלול העולה בבנק — הנחת ריבית או תנאים מקלים — הוא הצעה מסחרית שמשיגים במשא ומתן, והוא אינו מעלה את תקרת המימון (75% לדירה יחידה, גם לעולים). שתי ההטבות נפרדות לחלוטין, ואף אחת מהן לא מגיעה באופן אוטומטי.
שוכחים שדירה קיימת מבטלת את מדרגת ה-0%
מדרגת ה-0% במס רכישה — וגם מסלול העולה — שמורים למי שזו דירתו היחידה. אם יש ברשותך דירה נוספת, ולעיתים גם דירה בחו״ל, אתה עלול לאבד את ההטבה ולשלם מס גבוה בהרבה. חשוב לבדוק את סטטוס 'דירה יחידה' לפני שמצהירים, לא אחרי.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלם עולה חדש על דירה ראשונה?+
עד כמה שנים אחרי העלייה אפשר לקבל את הטבת מס הרכישה לעולה?+
האם עולה חדש יכול לקבל משכנתא של 90 אחוז?+
האם הטבת מס הרכישה לעולה חלה גם על דירה מקבלן וגם על יד שנייה?+
האם עולה שכבר יש לו דירה זכאי להטבה בקניית דירה בישראל?+
יש לך קהל של עצמאים ובעלי עסקים? שתף את המחשבונים שלנו וקבל עמלה על כל לקוח שנסגר — מעקב אוטומטי, לינק אישי, ללא דמי הצטרפות.